Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации  

Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации

В общем виде ставка капитализации равна:

R = i + k ,

где:

R – ставка капитализации;

i – ставка дисконтирования;

k – норма возврата инвестиций (капитала).

Ставка дисконтирования:

1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

i = БС + ННЛ + Sri ,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается:

- в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности;

- в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам;

- в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша);

- в долларовом исчислении – ставка LIBOR.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

,

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;

Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.

Пример:

Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:

Банк: наименование Вид вклада Длительность вклада, лет Средняя ставка, % в год * Суммарный объем вкладов (на 1.10.2003), тыс. руб. *
Сбербанк рублевый 1 (12 мес.) 9,25% 879 596 994
Альфа-банк рублевый 1 (12 мес.) 10,13% 32 604 761
Банк Москвы рублевый 1 (12 мес.) 11,50% 32 598 764
Внешторгбанк рублевый 1 (12 мес.) 10,75% 23 195 305
Газпромбанк рублевый 1 (12 мес.) 11,50% 19 498 924
Росбанк рублевый 1 (12 мес.) 11,84% 15 503 229
Промышленно-строительныйй банк (СПб) рублевый 1 (12 мес.) 11,50% 11 704 938
Райффайзенбанк Австрия (Москва) рублевый 1 (12 мес.) 5,95% 11 536 346
Уралсиб рублевый 1 (12 мес.) 13,00% 10 182 222
Международный московский банк рублевый 1 (12 мес.) 9,10% 9 895 604
Возрождение рублевый 1 (12 мес.) 11,00% 8 441 791
Импэксбанк рублевый 1 (12 мес.) 13,70% 8 404 840
Автобанк-Никойл рублевый 1 (12 мес.) 13,50% 7 257 974
Балтийский банк рублевый 1 (12 мес.) 12,00% 5 194 966
БИН рублевый 1 (12 мес.) 14,75% 4 809 465
Гута-банк рублевый 1 (12 мес.) 11,50% 4 158 496
Промсвязьбанк рублевый 1 (12 мес.) 11,50% 2 552 252
Собинбанк рублевый 1 (12 мес.) 13,00% 1 671 744
Средневзвешенная ставка(весовой коэффициент - объем вкладов) 9,61%
* Коммерсант ДЕНЬГИ №4 [459] 02.02-08.02.2004

Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2,40% [9,61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца.



Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке:

Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости:

Вид и наименование риска Категория риска Балл риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный х
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный х
Изменение законодательства динамичный х
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации статичный х
Ускоренный износ объекта статичный х
Неполучение арендных платежей динамичный х
Неэффективный менеджмент динамичный х
Криминогенные факторы динамичный х
Финансовые проверки динамичный х
Неправильное оформление договоров аренды динамичный х
Количество наблюдений
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")
Количество факторов (количество видов риска)
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) 5,0



Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%.

Общая ставка дисконтирования равна 17,01% [9,61 + 2,40 + 5,00].

2) На собственный капитал – метод САРМ(capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:

i = rf + b x (ro – rf) ,

где:

i – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая ставка (БС);

b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;

ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.

3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):

i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп) ,

где:

i – ставка дисконтирования;

iсс – норма доходности собственных средств;

iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

tп – ставка налога на прибыль.

Норма возврата инвестиций (капитала)

Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).

1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:

,

где:

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.

2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):

где:

i – ставка дисконтирования;

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.

3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:

где:

rf – безрисковая ставка (БС);

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.


0001241459534966.html
0001326791700609.html
    PR.RU™